Как нам решить проблему обманутых дольщиков
В последние год-два в России активно меняется региональная власть. И драматичные выборы, и прямые отставки-назначения приучили людей к мысли – время старого поколения губернаторов, продуктов 1990-х или ставленников корпораций, постепенно уходит. На их местах закрепляются управленцы нового типа – ориентированные на KPI, на решение конкретных задач, достижение конкретных показателей.
И им, безусловно, приходится сталкиваться со старыми проблемами – не только системными, требующими долгосрочного подхода, но и результатами управленческих ошибок, которые надо просто исправить и забыть. К ним относится и проблема обманутых дольщиков – тысячи раз о ней говорилось на всех уровнях власти, но воз, как говорится, и ныне там.
2 октября 2018 года на совещании с членами правительства президент России Владимир Путин в жесткой форме потребовал решить эту проблему раз и навсегда: «<Эти люди> вложили свои деньги – и ни жилья, ни денег не имеют. <Необходимо> в обязательном порядке обеспечить соблюдение жилищных прав граждан».
Но кто должен эти права соблюдать? Федеральные министры, к которым обращался президент, не в состоянии отслеживать каждую стройку в Новосибирске или Воронеже. А роль региональных и местных властей в этом вопросе зачастую недооценивается. Некоторые считают, что строительство жилья и выполнение обязательств – дело самих дольщиков, застройщика, кредитующего банка и страхующей компании. Между тем все они существуют не в безвоздушном пространстве, а там, где живут, работают, питаются – в том или ином регионе России. И этот регион имеет массу возможностей влияния на ситуацию, но используются эти возможности зачастую во вред людям.
Рассмотрим несколько примеров из российской юридической реальности последних лет.
В некоем регионе работает застройщик, его кредитует местный банк. Центробанк в процессе очистки банковской сферы отбирает у финансовой организации лицензию, назначает временную администрацию, у которой внезапно оказываются свои интересы. Эта администрация порой начинает банкротить застройщика вместо того, чтобы дать ему достроить объект, собрать прибыль и рассчитаться с долгами. Для чего? Чтобы объявить это страховым случаем и получить, в качестве кредитора , не только имущество застройщика, но и страховое возмещение. При том что реальный предмет страхования – серьезные ошибки застройщика – здесь отсутствует.
Все региональные застройщики так или иначе связаны с местными властями – это нормально. Но довольно часто застройщиков просят возвести тот или иной социальный объект вне плана – просят по-дружески, но денег не дают. У застройщика сейчас нет других денег, кроме средств дольщиков, и он вкладывает их в этот объект. А потом, как это было с застройщиком «Симиир» в Якутии, стройнадзор интересуется, по какому праву деньги дольщиков направлены на социальный объект – они не школу покупали, а квартиры. На выходе – очередное банкротство застройщика на ровном месте и победоносное решение властей обратиться в страховую компанию.
А вот еще реальный случай, произошедший совсем недавно. После смены губернатора изменился и кадровый состав администрации. Новые люди потребовали изменить проект одного из зданий – построить там парковку. Застройщики вынуждены были взять кредит под обновленный проект, и судя по всему, сделали это в сговоре с сотрудниками банка. Деньги получены и исчезли в неизвестности, а на выходе, опять же, «страховой случай», хотя заниматься этим должны не страховщики, а прокуроры.
При этом страховщик, который держит руку на пульсе ситуации, мог бы взять объект себе, достроить, отдать дольщикам – но по нормативам Центробанка он должен делать это исключительно из своей прибыли и ни из каких других средств. Кто страдает? Граждане. Прибыли на достройку не хватает, то есть дом остается недостроенным. Права потребителей нарушаются самым грубым образом. Совершенно нелепые вещи творятся в Вологодской области, где, по данным «Новой газеты», окружение губернатора с помощью судебных решений просто уничтожает успешную строительную компанию. А одна из дольщиц, предъявив претензии на два с небольшим миллиона рублей, внезапно получила права на весь недостроенный многоквартирный дом стоимостью сотни миллионов рублей – потрясающий прецедент, открывающий новые коррупционные горизонты.
Решают эту проблему новые законы? Нет.
Вместо того чтобы прилагать усилия для достройки дома, местные власти по-прежнему уповают на то, что «страховая за все заплатит», и очень удивляются, когда выясняется, что волюнтаризм и стремление нажиться на застройке не являются страховыми случаями. Начинаются долгие судебные разборки, недостроенное здание простаивает, число обманутых дольщиков растет. Хотя их даже не обманывали – попросту не приняли в расчет при составлении своих финансовых схем.
Именно поэтому появилась концепция законопроекта, включающая региональные власти в качестве ответчиков за долгострой. В самом деле, сейчас, выдавая разрешения на строительство, уважаемые губернаторы освобождены от дальнейших хлопот, а если что не так, просят дотаций из центра. Ветеранов «губтруда» вряд ли можно отучить от этой привычки, но руководители нового призыва должны вести себя более ответственно.
Ведь все описанные выше ситуации были бы невозможны или как минимум крайне маловероятны при угрозе возникновения персональной ответственности региональных властей за происходящее на их территории. Александр Артамонов, генеральный директор страховой компании «Респект», констатирует: «Нужно срочно что-то изменить в нашем государстве, так как региональные власти могут своим ресурсом на местах контролировать, приостанавливать, запускать, помогать». И это не просто благое пожелание. Участники страхового рынка подготовили документ, концепцию законопроекта, расширяющего права Минстроя в деле контроля над региональной застройкой и дающего ему право определять, кто является истинным виновником приостановки строительства. Один из пунктов этой концепции гласит:
«… необходимо конкретизировать источники финансирования завершения <проблемных> объектов следующим образом:
• если временная администрация <введенная вместо органов управления застройщика, не справляющегося с выполнением обязательств> не установила факты умысла на нецелевое использование денежных средств и активов застройщиков или факты злонамеренных действий (бездействия) властей, т.е. имела место ошибка застройщика, то достройка объекта осуществляется за счет средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и АО «ДОМ.РФ»;
• если временная администрация установила факты, указанные выше, то достройка объекта осуществляется за счет средств администрации субъекта РФ и силами администрации субъекта РФ или Фонда (АО «ДОМ.РФ»).
То есть перед нами требование прямой ответственности губернаторов и контролируемых ими бюджетов за дела и проделки их подчиненных. Поколение классических губернаторов девяностых-нулевых блокировало любые попытки ввести подобные правила, но времена изменились. Если есть власть – должна быть и ответственность.
А то сложилась ситуация, при которой страховщики просто опасаются работать с рынком – упомянутый «Респект» один из немногих, кто продолжает страховать строящиеся объекты и поддерживает «горячую линию» для застройщиков, попавших в проблемную ситуацию, чтобы проблема не переросла в катастрофу.
Лоббистский ресурс региональных властей, фактически контролирующих Совет Федерации, безусловно, выше, чем у застройщиков и страховщиков. Но, может быть, в интересах всего строительного бизнеса и, главное, его клиентов стоит ввести в законодательство меры контроля над действиями регионов и, главное, практических выводов из этого контроля: если объект не достроен из-за капризов властей «на местах», он и достраиваться должен за их счет. По нашим оценкам, одна эта угроза должна примерно за год сократить число сомнительных проектов на 80%. Региональные власти прямо ответственны за состояние вверенного им бюджета, и если появится риск дополнительной траты сотен миллионов (о которых потом спросят федеральные власти в лице, например, Счетной палаты), они будут гораздо бережнее относиться к тем активам, которые у них есть, и не ставить палки в колеса добросовестным застройщикам.
И новые, молодые губернаторы, и старожилы региональной власти должны понимать, что их дальнейшая карьера прямо зависит от решения проблемы дольщиков. Не будет результатов через год-полтора – не будет губернаторского кресла, президент ясно дал это понять.
Раньше подобный законопроект был невозможен, хотя его требовала сама жизнь. Новый набор губернаторов должен его поддержать. Время местного произвола закончилось.
Источник:
