Самый простой совет при выборе квартиры в новостройке — покупать вариант подороже в приятном районе. Но это если денег хватает. А если речь идет о квартирах эконом-класса, часто приходится идти на компромиссы: пробки, нехватка школ и детских садов или плохая шумоизоляция. Хуже того — вам может попасться проблемный застройщик, который не сдаст дом вовремя. Эксперты в сфере недвижимости рассказали нам, на что обратить внимание, чтобы купить в новостройке эконом-класса хорошую квартиру и минимизировать риски.
Яромир Романов / Znak.com
• Проверить застройщика можно самому: с помощью интернета и банков.
• Всю важную информацию о вашем доме можно найти в проектной декларации.
• На цену жилья в эконом-классе влияет материал стен и этаж.
Как проверить застройщика
О способах проверить строительную компанию рассказали президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин и директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
По предыдущим проектам. Найдите в интернете информацию о предыдущих домах застройщика и отзывы о них, почитайте новости. Так вы узнаете, в срок ли компания сдавала объекты, были ли сложности с передачей квартир собственникам и суды. Важно: если вы обнаружили, что застройщик задерживал сдачу объектов, попытайтесь выяснить причины. Не всегда виноваты строители. Например, подключение коммуникаций могут затянуть городские власти.По аккредитации в банках. Проверьте аккредитацию застройщика и интересующего вас объекта на сайтах банков, с которыми он сотрудничает. Как правило, если все хорошо, один жилой комплекс аккредитован сразу в семи и больше крупных банках. Это значит, что застройщик и объект успешно прошли проверку и признаны надежными. К тому же покупатели в таких новостройках получают выгодные условия кредитования плюсом к тем акциям и скидкам, которые обычно дает застройщик.По источникам финансирования. Спросите девелопера, использует ли он эскроу-счета. Новые проекты сегодня выходят на рынок в рамках проектного финансирования, когда квартиры покупают через эскроу-счета. Это значит, что компания строит дом на свои или заемные средства, а деньги дольщиков получит только после ввода объекта в эксплуатацию. Если же застройщик обанкротится, покупатель сможет вернуть свои деньги.
Какие документы должны быть
Два главных документа застройщика:
• Разрешение на строительство. Без него девелопер не имеет права возводить дом.
• Проектная декларация. В ней прописана вся информация о будущем объекте.
Эти документы застройщик обязан разместить как на своем сайте или сайте проекта, так и в ЕИСЖС (единой информационной системе жилищного строительства).
Кроме того, спросите у застройщика про согласование подключения коммуникаций и действующие договоры на подключение водоснабжения, канализации, электричества. Если этих документов нет, лучше повременить со сделкой до их появления.
Как читать проектную декларацию
Простыми словами, проектная декларация — это чертежи объекта, количество этажей, коммуникации и другие составляющие будущего дома. Обычно это десятки страниц, в которых легко запутаться. Вот на что важно обратить внимание:
Характеристики жилого комплекса:
- какие дома, из какого материала, в каком количестве будут строиться,будет ли у дома парковка и на сколько мест,что войдет в благоустройство территории (детские, спортивные площадки, прогулочные зоны, стадион, парк, набережная),объекты социальной инфраструктуры (будут ли рядом детский сад и школа — частные или муниципальные, взрослая и детская поликлиники),что относится к местам общего пользования (колясочная зона, ресепшн),участок под строительство — в собственности, в залоге у банка или арендован.
График строительства и сроки сдачи объекта. Если застройщики не успевают вовремя сдать объект, то просят дольщиков подписать соглашение о переносах сроков. Подписывать или нет — дело каждого. Обычно задержка в несколько месяцев считается допустимой. Поскольку сейчас девелоперы в основном работают через эскроу-счета, срыв сроков сдачи, как правило, происходит не из-за отсутствия финансирования, а по вине третьих лиц, которые могут иметь косвенное отношение к застройщику.
Застройщик обязан вносить в декларацию изменения:
Застройщик обязан вносить в декларацию изменения:
Ежеквартально: о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.Ежемесячно: если разрешение на строительство получено после 1 июля 2019 года, о количестве заключенных договоров, что говорит о темпах продаж.
Застройщик вправе вносить и другие изменения, например, касательно конструктива дома. Но тогда дольщик может расторгнуть договор по соглашению сторон либо в суде, если посчитает данное изменение для себя неприемлемым.
Панелька или кирпич
Дома эконом-класса сегодня в основном строят двух типов:
Из кирпича и газоблоков. Кирпичная стена превосходит панельную в тепло- и шумоизоляции.Панельно-монолитные. Современные панельные дома сильно отличаются от тех советских панельных хрущевок, которые мы привыкли видеть. Они достаточно теплые и не имеют проблем со звукоизоляцией. Если все-таки хочется улучшить характеристики квартиры, можно утеплить стены при ремонте. Квартиры в таких домах дешевле, чем в кирпичных. Но перепланировка может стать проблемой: передвинуть панель внутри квартиры никто не позволит.
Какой этаж выбрать
На каком этаже жить — дело вкуса. Но вот пять пунктов, о которых надо помнить:
На первых этажах домов часто бывают коммерческие помещения. Если выбираете квартиру на втором этаже, будьте готовы, что под вами могут открыть магазин, салон красоты или кафе. Важно сразу решить вопрос с шумоизоляцией.Технический этаж в доме может быть на минус первом, на последнем этаже или в середине дома — если здание выше 16 этажей. На этом этаже размещают инженерное оборудование и коммуникации: котлы, бойлерные, насосные. Учитывайте это обстоятельство, даже несмотря на то, что сейчас для шумоизоляции применяют специальные системы. Выбирая высокие этажи, подумайте, как будете подниматься домой. Обратите внимание на количество лифтов.Когда начинаются продажи дома, в первую очередь выкупаются средние и верхние, но не последние этажи.Цены по этажам не сильно разнятся. Но застройщики часто дают скидки на первые и вторые этажи.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Источник:
